万柳地王背后的另类解读

万柳地王背后的另类解读

7月10日下午四点，最昂贵的土地故事揭晓。在延期一周后，北京海淀万柳地块当日下午三点半出阁，经历了10次网上报价、46轮现场竞价以及326轮配建回购房面积竞争，孙宏斌的融创中国忍痛停止追击，中赫置地成为胜者。　　以中赫的出价考量，扣除海淀区政府回购的16400平方米土地外，整个地块楼面价就已达至少4万元/平方米。这一惊人数字，已打破内地多项住宅用地纪录。记者甚至可大胆预测，未来这一项目即使不会是中国售价最昂贵的豪宅项目，也会是原始土地成本最贵的豪宅项目。有人推测，万柳地块的开盘售价不会低于每平方米10万元，而其上涨空间则令人愣作无限想象。中赫置地同在城西的另一豪宅钓鱼台7号院最高单价去年曾突破30万元。　　值得注意的是，这块价值不菲的土地背后还有一个并不为人所关注的事实，在开发商的招标书中，政府对16400平方米的回购房标准极高，“要建成与商品房一致的标准”。但回购房将来卖给谁，却留着空白。有业内人士表示：回购的这16400平方米豪宅，未来的去向能否公开，直接体现政府的公义。　　每个人对这个新纪录的地王有不同维度的解读。也许，有相当一部人认为，“劳斯莱斯该卖多少钱与你们普通老百姓有什么关系？”但是，在他们的嘲笑背后，这块地就是吸引了大批媒体和业内人士关注，并且已经成为人们的饭后茶谈。　　不过，我等小民最多也就围观一下。但是这块昂贵的土地背后，着实让一部分利益群体“欢呼雀跃”。　　万柳地块周边的开发商笑了。“当年看起来那么昂贵的土地，现在看来是多么便宜？”开发商高兴的是，不管怎么样，他们解套了。他们可以放心大胆地卖了。至少，万柳地块周围的楼盘和二手业主是这么想的。据说，有的二手业主一看地王出来，当晚就把房屋总价涨了20万。　　豪宅开发商也笑了。这块地已经足够说明，豪宅混战已经从开发后期的产品端竞争转入前期的地块区位、禀赋竞争，豪宅的竞争力不再仅仅体现于后期产品，战斗已经在最前线的地块选择上打响。如果说，当年北京顺义大龙地产的50亿元出价是一个启动信号的话，那么，中赫置地的入主则是一个确认信号--豪宅地块进入了稀缺时代，面对地理禀赋优良的地块，豪宅开发商寸土必争。所以，就算通州已经出现了总价3亿、单价达到20万元的天价豪宅似乎也不这么难以理解和接受了。　　最高兴的应该还是地方政府。据万柳地块土地挂牌文件显示，万柳地块一级开发建设补偿费约2.8亿元，但万柳地块的土地出让金为26.3亿元。也就是说，这块地地方财政净收23.5亿元。对北京市土地财政贡献颇大。要知道，截至现在，北京今年土地出让金总计才171.9亿元。　　当然，这些“喜悦”背后还有很多“愤怒”。因为这块地让市场再次多了很多炒作因子。人们越来越疑惑，为什么在调控的背景下，地王还会出现？房价还会上涨？　　最初，部分舆论将地王的出现归结于央企。但保利地产用临时退出，中化方兴用象征性举牌自证了央企的清白。万柳地块用实际行动证明，没有央企，民企照样能让地价水平更上一层楼。　　那么，调控为何至此变得无解？　　在博鳌·21世纪房地产论坛上，与往年不同的是，今年尤其多了一些地方政府的身影。他们对讨论调控、房价这些问题并没有太大的兴趣。他们的兴趣是，可以在这个论坛上找到许多开发商，向他们推介自己的土地。调控已经深深地影响到了地方政府，以致他们不得不陪同一级土地开发商亲自出来“卖地”。　　一位新城负责人甚至愤怒地表示，这轮房地产调控影响最大的不是开发商，而是地方政府。他说，如果我们的土地卖不出去，那么谁来建设我们的城市？谁来做基础设施配套？谁做公共服务？而另一位新城管委会负责人也向记者抱怨称，房地产调控已经影响到了他们的城市化进程。因为，每一个打着“城市运营”概念的新城背后的深刻涵义是，他们的建设几乎绝大部分资金来源于房地产开发，地方财政支撑无几。　　所以，在万柳地块的竞拍会上，民企的激烈厮杀，最“喜悦”的怎能不是地方政府？　　另外，中央每一次出面大谈调控的时候，都必谈要加大供应。但一位新城负责人却直白地告诉记者，他们每年都会控制土地供应。而之所以要控制土地供应，是为了让开发商开发的楼盘能够有更好的投资价值，使房价稳步上升，从而抵御通胀，另外也不形成开发商的恶性竞争。描绘出美妙的房价上涨空间是他们吸引开发商最重要的手段。　　所以，老生常谈，土地财政制度无解，调控难解。

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